自住买家，还是开发商：您的房子该卖给谁
很多独立屋，地对建商的价值，比房子对自住家庭的价值更高。定价之前，我会先告诉您两类买家各自大概能出多少。
不管您下个月卖还是三年后卖，做一次免费房屋估价都有用。
开发商会为您的房子出多少
建商算地价是倒推的：先算建好后各单位能卖多少，再减去建造成本、软成本和他们的利润，剩下的就是能付给您的价钱。
同一条街上的两块地，对建商的价值可能差很多。
影响最大的几个因素
- 地块宽度和面积
- 有没有后巷
- 规划，以及在哪个城市
- 树木和坡度
- 市政接驳，比如污水管和上水
两种卖法
卖给自住家庭
参考附近近期成交定价，卖点是房子本身：户型、屋况和学区。
卖给建商
按地块能建什么来定价，除了上 MLS®，我也会直接推给合作的建商和开发商。建商通常会要更长的条件期来确认能建多少，不少人也愿意接受晚交割或售后回租。
如果地块符合条件，我会同时向两类买家推广，谁出价更高，offer 会告诉您。
挂牌营销
- 专业摄影和电影级视频
- 针对最可能的买家撰写的房源介绍
- MLS®、REW，以及本网站精选房源展示
- Instagram、Facebook、微信和小红书等中英文平台推广
- 有开发潜力的地块，先向建商私下推介
建商会收到快速决策所需的资料：地块尺寸、规划、市政接驳和大致可建面积。
卖房要花多少
佣金加 GST、律师或公证费、还清房贷和可能的提前还款罚金，以及公寓的搬出费。挂牌前，我会给您算一笔到手金额，交割时不会有意外。
卖房小贴士
挂牌之前
- 先定优先级。最高价、确定性、时间，三者通常只能兼顾两个。
- 先卖还是先买。市场偏慢时，先卖，或者买房时加上“以出售现房为条件”。过桥贷款是实打实的成本。
- 弄清楚建商愿意出多少。一改多规划下，您的地可能比房子更值钱，我会同时面向两类买家。
- 现在就准备文件。以往装修的许可证、油罐移除记录、测量图或图纸、Strata 文件。文件不齐，是去条件时卡壳的常见原因。
- 老房子可以考虑挂牌前验房。自己先发现问题，该修就修、该披露就披露，免得买家验房后再压价。
钱花在刀刃上
- 值得花：中性色油漆、深度清洁和擦窗、统一灯泡、修剪院子，修好滴水的龙头、裂开的瓷砖这类小毛病。买家看到小毛病，会怀疑还有大问题。
- 通常不划算：卖房前翻新厨房或换地板，花的钱很少能赚回来。
- 收起一半的东西。衣柜半空，储物空间显得宽敞。家庭照片也收起来。
- 拍照当天：所有灯打开，百叶窗拉到同一高度，马桶盖放下，车开走，宠物当天安置在别处。
定价
- 挂牌后的头 2 到 3 周买家最多，定价过高就白白浪费了这段时间。
- 对照的是现在的竞争房源，不是邻居在高峰期卖的价。
- 注意搜索价格档。买家按 $180 万、$200 万这样的整数筛选。挂 $201 万，所有上限 $200 万的搜索都看不到您。
- 定期复盘让价格一直吻合市场。
Offer
- 只有预计有竞争时才设 offer 日。否则日子过了没人出价，房源反而显得滞销。
- 比较 offer 看到手金额和确定性。价格略低但无条件、定金大的 offer，可能胜过价高但条件一堆的。
- 备选买家要保持联系。接受 offer 后 3 个工作日内，买家仍可反悔。
- 知道的问题如实披露。一份诚实的物业状况声明（Property Disclosure Statement），是交割后避免被起诉的最好保护。
税务与资金
- 自住房出售虽然免税，仍要在报税时申报。
- 持有不满 2 年？BC 省炒房税（Flipping Tax）和联邦 12 个月规定都可能适用，挂牌前先问会计师。
- 非居民卖家需要 CRA 清税证明，否则买方律师会扣留部分售房款。
- 现在就问银行提前还款罚金是多少，以及房贷能否转到下一套房。
搬出
- 每把钥匙贴上标签，给买家留一页房屋说明：总水阀、电箱、信箱钥匙、车库和储物间位置。
- 水电煤和保险从交割日起停，不要提前。搬走时把每个表的读数拍下来。
您的房子值多少：卖给自住家庭，还是卖给建商
留下地址，48 小时内我会发给您一页估价：自住家庭大概会出多少，按一改多规划建商会不会出得更高，以及支撑这个数字的可建单位数和大致可建面积。
不催挂牌，不自动群发邮件，每一份都是我本人看。
习惯用微信？扫码或搜索 778-668-8362。
收到了。我会在 48 小时内把估价发给您。如果物业有影响判断的情况，比如后巷、坡度或现有出租套房，我可能会先发信息问您一个问题。